Выберите предмет:

Аренда предприятия на примере ООО "Торговый дом"

Содержание

Скачать бесплатно

ВВЕДЕНИЕ

Развитие в России рыночных отношений явилось одной из причин практически полного пересмотра законодательства, регулирующего гражданско-правовые отношения. Новые виды гражданских правоотношений, такие как правоотношения собственности, правоотношения аренды и другие, потребовали принятия соответствующих норм, регулирующих эти правоотношения.
Возможность заниматься предпринимательской деятельностью является неотъемлемой частью любого демократического правового государства. Разновидности этой деятельности многообразны. Одним из видов предпринимательской деятельности является сдача предприятия в аренду, причём этот вид деятельности в последнее время получает своё широкое распространение. Именно поэтому цивилистическая наука, как наука о гражданском праве, должна доскональным образом изучить вопросы аренды предприятий и внести необходимые предложения по их практической реализации в виде принятия определённых норм, регулирующих данные правоотношения. Всё это и обуславливает значимость исследуемого в курсовой работе вопроса (Аренда предприятий на примере ООО «Торговый Центр»).
Целью курсового исследования является полное изучение проблемы аренды предприятий. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть общие положения об аренде;
2. Определить, какие виды аренды и по каким основным признакам определяются гражданским законодательством РФ;
3. Определить, что такое аренда предприятия и чем этот вид аренды отличается от других видов аренды.
4. Закрепить исследуемый вопрос на конкретном примере (ООО «Торговый Центр»)   
Работа состоит из двух основных глав. В первой главе рассматриваются вопросы теоретического содержания. Здесь раскрываются такие понятия, как аренда, перечисляются виды аренды и даётся характеристика аренде предприятий и определяется её место среди других видов аренды.
Вторая глава практическая. Здесь на конкретном примере (ООО «Торговый Центр» изучены механизмы правоотношений аренды предприятий. Во второй главе даётся общая характеристика предприятия, содержание договора аренды предприятия, раскрывается порядок его заключения и исполнения.
При написании курсовой работы были использованы различные источники, среди которых можно выделить нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы правоотношений аренды, а также комментарии к законам и научную литературу. Полный перечень использованных источников приведён в конце работы.

1. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ И ЕЁ МЕСТО В ПРАВООТНОШЕНИЯХ АРЕНДЫ

1.1. Общие положения об аренде

Аренда или имущественный наём в гражданском праве понимается как договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Следует отметить, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. [7,49]
Основными признаками договора аренды является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. Необходимо обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма в гражданском праве употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Необходимо также различать такие понятия как «владение» и «пользование».
Владение (в гражданском праве) – это правомочие собственника; фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь.
Пользование (в гражданском праве) - правомочие собственника, позволяющее потреблять вещь в зависимости от ее назначения. [7,24]
По общему правилу арендованное имущество передается арендодателем арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных экспертных программ, установленных на ЭВМ, арендатор получает право в течение определенного времени пользоваться соответствующей техникой, не владея ею, при этом получая определённую информацию (плоды аренды).
Как уже было отмечено, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Но в данном случае есть некоторые ограничения, а именно, указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.
Гражданское законодательство определяет виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Это объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный в ГК РФ перечень не является исчерпывающим. Но здесь отмечается в качестве квалифицирующего признака возможных объектов аренды следующее: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). [1]
Закон может устанавливать ограничения по видам имущества, которые не могут сдаваться в аренду. Именно закон, а не иные подзаконные правовые акты. Ограничения в основном устанавливаются на те виды имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, можно отнести атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение и т.д.
В статье 607 ГК РФ подчеркивается  необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать:
наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным. [1]
Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения этим имуществом. Таким правом в первую очередь наделён собственник. Именно собственник является основным арендодателем. Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, являющееся собственником имущества.
Кроме этого, арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях). Так, в качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо специально уполномоченные органы.
Договор аренды предусматривает обязательную письменную форму, если он заключается на срок более года, или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока заключения. Это означает, что отсутствие письменного договора влечёт его не действительность. Кроме этого, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому в договоре аренды определяются сроки аренды. Вместе с тем гражданское законодательство РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. Допускается заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора на неопределенный срок (отсутствии условия о сроке аренды в договоре) каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В статье 612 ГК РФ, на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об общих недостатках во время заключения договора, то есть, если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить в этом случае. Он может потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы и т.д.
Следует отметить, что согласно ст. 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Статья 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением). Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество.
Одной из главных обязанностей арендатора является своевременный взнос платы за пользование имуществом (арендной платы). К этому обязует возмездность договора аренды. Но в тоже время, условие об арендной плате не относится ГК РФ к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным. При невыполнении этого договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Арендатор, получив в своё пользование арендованное имущество должен пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор захочет сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём), то он может сделать это только с согласия арендодателя. При этом, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Необходимо отметить, что капитальный ремонт переданного в аренду имущества производится за счёт арендодателя, но законом, иными правовыми актами или договором аренды могут быть предусмотрены иные условия проведения капитального ремонта, например, за счёт арендатора. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков. [1]
Арендатор также несёт определённую ответственность по содержанию арендованного им имущества. Так, в силу ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан  поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Гражданское законодательство РФ устанавливает определённые гарантии для арендаторов в случае изменения собственника сданного в аренду имущества. Так, согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Выше отмечалось, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендуемое имущество в субаренду. Здесь необходимо уточнить, что если иное не предусмотрено договором аренды, в случае досрочного прекращения договора аренды, договор субаренды также прекращает своё действие. При этом, субарендатор имеет полное право заключить с арендодателем новый договор на арендуемое имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока. В случае отказа заключения такого договора, нарушенные права восстанавливаются в суде.
Что касается досрочного расторжения договора аренды, то законодателем предусмотрено несколько вариантов досрочного расторжения договора аренды:
1. По требованию арендодателя, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
- в иных случаях, установленных договором аренды.
2. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
- иных случаях, установленных договором аренды. [6,62]
Следует отметить, что в случае окончания срока действия договора аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Необходимо отметить, что улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Договор аренды может быть заключен с последующим выкупом арендуемого имущества. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В статье 625 ГК РФ устанавливаются определённые особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества, к которым относятся:
прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда.
Необходимо отметить, что перечисленные выше общие положения о договоре аренды применяются к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества, но в тоже время, некоторые виды арендных отношений имеют свои определённые особенности, которые будут рассмотрены далее.

1.2. Виды аренды

Как отмечалось выше, в качестве объектов аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть, непотребляемые вещи.
Когда говорят о видах аренды, то в первую очередь в качестве квалифицирующих признаков рассматривают то имущество, которое сдано в аренду и способ сдачи в аренду этого имущества. Именно поэтому, законодатель, учитывая некоторые особенности гражданского обращения определённого имущества и определённые способы сдачи имущества в аренду, выделяет следующие виды аренды (рис. 1.1.):
1. Прокат;
2. Аренда транспортных средств;
3. Аренда зданий и сооружений;
4. Аренда предприятий;
5. Финансовая аренда (лизинг).
Необходимо рассмотреть эти виды отдельно, определив основные отличительные признаки.

Рисунок 1.1. Виды аренды

Прокат

Правоотношения прокат регулируется статьями 626-631 ГК РФ.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Договор проката является разновидностью договора аренды. Выделение его в особый вид обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.
В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).
Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и другое. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно - исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, так как потребность в ней может возникать у различных организаций или граждан - предпринимателей на сравнительно непродолжительный срок.
Следует отметить, что договор проката отнесен к категории публичных договоров. Согласно ст. 426, публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ либо оказании услуг широкому кругу потребителей, которая в силу характера своей деятельности обязана их предоставлять любому заинтересованному лицу. В этой связи организация - арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в том числе при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми). Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств имеет две разновидности:
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
В первом варианте предполагается аренда транспортного средства с экипажем. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.
Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель. Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.
Необходимо отметить, что в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Во втором варианте транспортное средство сдаётся в аренду без экипажа, то есть, договор аренды заключается без оказания услуг по его управлению и технической эксплуатации. Здесь арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
Договор аренды транспортного средства, как с экипажем, так и без него должны быть заключены в письменной форме независимо от его срока.

Аренда зданий и сооружений

Здесь в качестве особого объекта договора аренды выступают здания и сооружения. Особенность состоит в том, что здания по своему качеству недвижимости объектов, неразрывно связаны с определённым земельным участком, и их передвижение, как правило, невозможно.
Здание - физически неделимый архитектурно-строительный объект, имеющий определенное функциональное значение. Здание - наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Понятие сооружения намного шире и является обобщающим. Так, под сооружением понимается  единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.
Различают:
1. гражданские сооружения (в том числе здания):
- жилые, спортивные, рекреационные и т.п.;
2. транспортные сооружения:
- дороги, ЛЭП, трубопроводы;
3. гидротехнические и мелиоративные сооружения;
4. емкостные сооружения:
- резервуары, бункеры, силосы. [2,37]
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Кроме этого, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
В договоре аренды здания или сооружения должен быть указан размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Основная особенность финансовой аренды состоит в том, что в аренду сдается не имущество, которое ранее использовал арендодатель, а новое, специально приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду. Для финансовой аренды характерно, что срок аренды приближается к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор вправе приобрести имущество в собственность, возобновить договор на более льготных условиях, либо вернуть имущество арендодателю.
Классический договор финансовой аренды связывает трех лиц:
1. продавец (изготовитель) имущества;
2. приобретатель (арендодатель) имущества;
3. арендатор. [4,22]
Обычно участники финансовой аренды связаны между собой не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли - продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило, арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли - продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли - продажи, его цене, сроках и месте поставки.
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
Учитывая, что аренда предприятий является основным вопросом курсовой работы, данная проблема будет раскрыта далее более подробно.

1.3. Аренда предприятий, её особенности

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Следует отметить, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. То есть, если в аренду сдаётся нефтеперерабатывающее предприятие (необходимо специальное разрешение – лицензия на переработку нефти), то фирма–арендатор должна получить собственную лицензию на данный вид деятельности.
Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. Нормы ГК РФ об аренде предприятий регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в том числе частных, государственных и муниципальных, принадлежащих общественным организациям и т.п.
Аренда предприятий характеризуется рядом отличительных черт:
1. предметом аренды является предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;
2. по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другое;
3. материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия, - запасы сырья, материалов, топлива и прочее - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
4. арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании.
5. арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права;
6. арендодатель может уступить арендатору предприятия права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Перевод долгов может производиться с согласия кредиторов.
Гражданское законодательство РФ предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии). В пункте 2 статьи 656 устанавливается, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другим правовым актом. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель не освобождается от них (включая ответственность перед кредиторами). Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется Федеральным законом РФ от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст. 391 ГК о переводе долга на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст. 657 ГК обязывает арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия. Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит письменно арендодателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер). Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную (общую, когда исполнение обязательств может  быть предъявлено к обоим, так и к одному из них) ответственность по долгам, включенным в состав переданного в аренду предприятия.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, может предъявить иск об удовлетворении требований,
Закон (ст. 658 ГК РФ) обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Этим самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и так далее, а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение этих требований влечет признание договора недействительным.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и только с момента ее осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК, предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс) признается недвижимостью.
Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация имеющихся материальных ценностей, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной - арендодателем и арендатором.
Ст. 659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.
Статья 660 ГК РФ наделяет арендные предприятия широкими правами по использованию арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно, без согласия арендодателя. Арендатор предприятия наделяется также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды, в том числе, - определяющих сохранение профиля производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Предусмотренный ч. 1 ст. 660 порядок не применяется, как указано в ней, в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством.
Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что предполагает как физическую сохранность имущества, так и обеспечение функционирования производства. На арендатора предприятия возлагается в этой связи проведение не только текущего, но и капитального ремонта арендованного комплекса, что является отличительной особенностью аренды предприятия.
На арендатора возлагаются расходы по эксплуатации арендованного предприятия. Кроме того, предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного имущества.
Арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Данная норма применяется, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на их осуществление повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Таким образом, арендатор обязан проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Принятие решения об освобождении арендодателя от возмещения арендатору соответствующих затрат отнесено к компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.
В статье 663 ГК РФ содержатся положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст. 167 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре - возмещается стоимость в деньгах). Аналогичные последствия могут наступать при досрочном расторжении договора. При признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК, все полученное и причитающееся по такой сделке может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Комментируемая статья предусматривает, что указанные последствия могут применяться к договору аренды предприятия лишь тогда, когда это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц, и не будет противоречить общественным интересам. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, они не применяются.
Статья 664 ГК РФ обязывает арендатора при прекращении срока аренды предприятия возвратить арендодателю арендованный имущественный комплекс с соблюдением при этом правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 Гражданского кодекса. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулирование взаимоотношений с кредиторами и т.д.
Возврат имущества предприятия производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. Порядок подготовки к передаче предприятия изложен выше.

2. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ НА ПРИМЕРЕ ООО «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР»

2.1. Общая характеристика предприятия, его организационно-правовая форма

Сразу необходимо отметить, что некоторые моменты (названия, показатели деятельности и т.д.) автором сознательно изменены по требованию исследуемого предприятия во избежание распространения коммерческой тайны, но сделано это так, что эти изменения не окажут влияния на результат исследования и общие выводы по нему. 
Предприятие «Торговый Центр» ведёт свою деятельность с 1993 года. В 2002 году предприятия прошло государственную перерегистрацию. Организационно-правовая форма предприятия – общество с ограниченной ответственностью. Учредителями предприятия являются общественная организация воинов-интернационалистов и участников локальных конфликтов и физические лица. Юридический адрес предприятия – г. Биробиджан, пр-т 60-летия СССР, д. 11.
Уставный капитал ООО «Торговый Центр» сформирован из долей участников, определенных учредительными документами и составляет 100000 рублей. Предприятие учреждено на основании учредительного договора, который подписан всеми учредителями общества. Учредителями также разработан и утвержден устав общества.
Высшим органом управления в исследуемом предприятии является общее собрание его участников. К ведению общего собрания относятся исключительные вопросы, связанные с деятельностью общества. Для управления текущей деятельностью ООО создан исполнительный орган в лице генерального директора, который подотчетен общему собранию учредителей.
В 2003 году перед руководством ООО «Торговый Центр» встал вопрос оптимизации своей деятельности, как в вопросах планирования налогов, так и в других организационных направлениях. Для того, чтобы решить организационные вопросы, было принято решение сдать предприятие в аренду индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица. Во-первых, это позволяет уменьшить затраты на ведение бухгалтерского учета на предприятии, а во-вторых, оптимизировать налоговые платежи в бюджет, то есть, налоги теперь в основном взимаются с одного вида предпринимательской деятельности – сдача предприятия в аренду. Естественно, все расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности легли теперь на плечи арендатора, а ООО «Торговый Центр» получает арендную плату, которая рассчитана с учетом имеющихся ранее результатов деятельности и составляет примерно такую сумму, которая получалась ранее от торговой деятельности.

2.2. Содержание договора аренды

В декабре 2003 года был заключён договор аренды предприятия между ООО «Торговый Центр» (далее Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица (ИПБЮЛ) Зарубиным В.Д. (далее Арендатор).
Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд взаимных прав и обязанностей. Основная обязанность Арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.
Основным правом арендодателя является возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Размер арендных платежей установлен в 1 млн. 500 тыс. рублей в месяц.
В договоре аренды предприятия в качестве формы платежа определено перечисление суммы арендной платы на расчётный счёт ООО «Торговый Центр» не позднее 5 дней, следующих за месяцем платежа.
Арендатору по договору предоставлены широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия. Кроме этого, Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В договоре имеются ограничения полномочий Арендатора. Так, установлено условие о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.
В договоре устанавливается обязанность Арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что означает сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию. Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт вещественных элементов предприятия. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия, Арендатор также обязан по договору обновлять оборудование и технологии в соответствии с требованиями времени и конкурентной среды.

2.3. Заключение договора аренды предприятия

Перед заключением данного договора стороны совершили обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, была проведена аудиторская проверка. Сторонами до подписания договора аренды предприятия были составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определен размер арендной платы. Необходимо отметить, что размер арендной платы был определён исходя из интересов обеих сторон, что очень важно для осуществления предпринимательской деятельности.
В ходе инвентаризации было проверено фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния, была проведена оценка состава предприятия. Инвентаризация проводилась в соответствии с установленными правилами. Результаты инвентаризация явились одним из оснований для определения размера арендной платы.
Акт инвентаризации был дополнен заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Аудиторская проверка преследовала две цели:
1. проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;
2. проверка законности совершенных хозяйственных операций.
Аудиторская проверка подтвердила достоверность бухгалтерского баланса предприятия, принятого налоговыми органами.
Следует отметить, что по соглашению сторон расходы по проведению инвентаризации были распределены между арендатором и арендодателем. В основном, конечно, расходы легли на арендодателя. Арендатор понёс только те расходы, которые связаны с определением оптимальной арендной платы, которая позволит ему в дальнейшем осуществлять предпринимательскую деятельность и получать прибыль, необходимую для поддержания предприятия в надлежащем состоянии.
Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом прошёл государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации.

2.4. Исполнение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия от Арендодателя Арендатору было осуществлено по передаточному акту. К передаточному акту были приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта Арендатором и Арендодателем.
Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия в надлежащем порядке оформили передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества было оформлено соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия послужило основанием для внесения записей о праве на объект недвижимого имущества, входящий в состав ООО «Торговый Центр».
Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребовало оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях были определены пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, были письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору.
По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам перешли к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (согласно Трудового кодекса РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведённое курсовое исследование позволило ответить на поставленные в его начале вопросы.
Аренда предприятия является одним из видов аренды среди которых выделяют:
1. Прокат;
2. Аренда транспортных средств;
3. Финансовая аренда (лизинг);
4. Аренда предприятия;
5. Аренда зданий и сооружений.
Аренда или имущественный наём в гражданском праве понимается как договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Разграничение аренды по видам в первую очередь связано со спецификой передаваемых в аренду объектов и с определёнными правоотношениями, возникающими при этом. Так, аренда предприятия подразумевает аренду целого комплекса объектов, входящих в его состав и без которых само предприятие, как субъект хозяйствующей деятельности, существовать не может. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
В практической части работы был изучен пример передачи предприятия (ООО «Торговый Центр») в аренду индивидуальному предпринимателю. Таким образом, правоотношения аренды предприятия постепенно входит в нашу повседневную жизнь и приносит свои положительные результаты. Так, передав предприятие в аренду, ООО «Торговый Центр» получило возможность сократить расходы, связанные с организацией деятельности предприятия (в том числе ведение бухгалтерского учета), переложив данные вопросы на плечи арендатора. Кроме этого, была достигнута цель оптимизации налоговых платежей в бюджет. Теперь основными налогами, уплачиваемыми в бюджет, являются налоги с деятельности, связанной со сдачей в аренду предприятия.
Таким образом, аренда предприятия подчиняется основным принципам, установленным в правоотношениях аренды в целом, но существующие особенности, связанные с объектом аренды дополнительно устанавливают специфические данному виду аренды правила. Правоотношения аренды предприятий являются неотъемлемой частью гражданских правоотношений, устанавливающей нормы поведения субъектов предпринимательской деятельности при достижении главной их цели – получении прибыли. 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ     

1. Гражданский кодекс РФ//Справочная правовая система «Консультант Плюс».
2. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2003
3. Безбах В.В., Богачева Т.В., Ефимова Л.Г. и др. Гражданское право: Учебник для вузов. – М., 2004.
4. Борисов А.Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге). – М., 2005.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. – М., 1997.
6. Гражданское право. Учебник / Под редакцией С.П. Гришаева – М., Юристъ, 1999.
7. Гражданское право. Ч. 2 Учебник / под редакцией Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. – М.: Проспект, 1997.
8.  Гражданское право. Ч. 1 Учебник / под редакцией А.Г. Калпина, А.И. Масляева – М.: Юристъ, 1997.
9. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учебное пособие. – М.: Дашков и Ко, 2004.
10.  Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды. – М.: Статус, 2000.
11.  Калмыков Ю.Х. Избранное: труды, статьи, выступления. – М., 1998.
12.  Морозова Ж.А. Договор аренды. – М.: Бератор-Пресс, 2003.
13.  Сергеев А.П. Гражданское право. – СПб.: Проспект, 2004.
14. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. – СПб.: Проспект, 2004.